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◎ 文 《法人》全媒體記者 銀昕

經(jīng)過(guò)9個(gè)月的對(duì)外征求意見(jiàn)，《北京市住房租賃條例》(下稱“條例”)于近日正式公布，自2022年9月1日起施行。 

近幾年，長(zhǎng)租公寓“爆雷”頻發(fā)，以及房租過(guò)度增長(zhǎng)、租金貸等問(wèn)題層出不窮，使房東和房客的權(quán)益遭到損害。我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)亟須一部專門的法律法規(guī)對(duì)其進(jìn)行規(guī)范。  

早在對(duì)外征求意見(jiàn)之時(shí)，條例就有“史上最嚴(yán)租賃條例”之稱?！斑@部法規(guī)從立項(xiàng)到最終出臺(tái)，歷時(shí)7年多，經(jīng)過(guò)了數(shù)輪的研討和論證。應(yīng)該說(shuō)，最終的定稿是相當(dāng)成熟的?！?月30日，北京市房屋中介協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥對(duì)《法人》記者說(shuō)。

政府必要時(shí)可調(diào)控房租

條例第六十條規(guī)定：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)住房租賃價(jià)格監(jiān)測(cè)，建立健全相關(guān)預(yù)警機(jī)制。住房租金明顯上漲或者有可能明顯上漲時(shí)，市人民政府可以采取漲價(jià)申報(bào)、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預(yù)措施，穩(wěn)定租金水平，并依法報(bào)國(guó)務(wù)院備案。市人民政府采取價(jià)格干預(yù)措施的，出租人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行;拒不執(zhí)行的，由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門依法處理。  

房租誠(chéng)然不宜增長(zhǎng)過(guò)快，但這個(gè)工具一旦使用頻繁，會(huì)不會(huì)形成政府對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的過(guò)度干涉? 

一位集中式租賃機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)：“當(dāng)下一線城市房?jī)r(jià)高企，大部分城市新青年在職業(yè)生涯初期只能租房，租房市場(chǎng)與民生息息相關(guān)，調(diào)控房租是很有必要的?！?nbsp;

 那么，“明顯上漲”“有可能上漲”該如何定義? 趙慶祥告訴記者，對(duì)“明顯上漲”和“較大漲幅”的定義，應(yīng)該會(huì)參照其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，比如物價(jià)上漲水平、收入增長(zhǎng)水平等，“我認(rèn)為每年根據(jù)社會(huì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，會(huì)科學(xué)設(shè)定一定的上漲標(biāo)準(zhǔn)。住房租賃是重大的民生問(wèn)題，對(duì)市場(chǎng)租金波動(dòng)過(guò)大時(shí)進(jìn)行必要的約束或干預(yù)，也是國(guó)際上常見(jiàn)的做法?！?/p>

趙慶祥表示，北京市對(duì)租金水平的監(jiān)測(cè)已持續(xù)多年，密切關(guān)注區(qū)域租金異常上漲情況已算不上制度性創(chuàng)新。  

早在2018年畢業(yè)季，大量畢業(yè)生留京工作，租房市場(chǎng)一時(shí)間供不應(yīng)求，房租迅速上漲。彼時(shí)，北京市住建部門約談了住房租賃企業(yè)，要求企業(yè)不得哄抬租金。  

與不定期約談不同的是，這項(xiàng)規(guī)定一旦寫入正式法規(guī)中，對(duì)房屋租金的監(jiān)測(cè)和調(diào)控，將成為常態(tài)化措施。

租金貸款只能放款給承租人

條例的另一個(gè)亮點(diǎn)是對(duì)租金貸進(jìn)行了明確規(guī)定。第三十八條稱：金融機(jī)構(gòu)向承租人發(fā)放租金貸款的，應(yīng)當(dāng)以備案的住房租賃合同為依據(jù)，劃入承租人賬戶。  

一直以來(lái)，市場(chǎng)上大量存在的“租金貸”，其運(yùn)營(yíng)模式是，租賃機(jī)構(gòu)要求房客提交個(gè)人信息，并以房客的個(gè)人信用做抵押，向金融機(jī)構(gòu)借貸，貸來(lái)的錢卻未經(jīng)房客之手，由金融機(jī)構(gòu)直接打給租賃機(jī)構(gòu);房客并不是向金融機(jī)構(gòu)還款，而是將每月應(yīng)還的貸款交給租賃機(jī)構(gòu)。也就是說(shuō)，明明是以房客名義貸款，房客自始至終都沒(méi)摸到過(guò)錢。于是，此類“租金貸”成了租賃機(jī)構(gòu)變相融資的方式。 

此法條一出，租賃機(jī)構(gòu)利用“租金貸”融資的時(shí)代一去不返。 

第三十八條還規(guī)定，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過(guò)住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)當(dāng)與承租人支付租金的頻率匹配。這樣一來(lái)，租賃機(jī)構(gòu)將無(wú)法短時(shí)間內(nèi)從金融機(jī)構(gòu)手中拿到大筆資金。  

“‘租金貸’是長(zhǎng)租公寓‘爆雷’的主要原因?！壁w慶祥告訴記者，之所以那么多房客無(wú)家可歸，就是因?yàn)樽饨鹳J直接打給了租賃機(jī)構(gòu)，租賃機(jī)構(gòu)用這些貸款去擴(kuò)張業(yè)務(wù)，一時(shí)收不回成本，即便房客按時(shí)向租賃機(jī)構(gòu)歸還了貸款，但租賃機(jī)構(gòu)的現(xiàn)金流還是不足以按時(shí)付給房東租金，房東才被迫強(qiáng)行收房?！暗?，自從‘爆雷’頻出之后，‘租金貸’越來(lái)越少了，這一條其實(shí)是對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)狀予以法理上的確認(rèn)，對(duì)企業(yè)并沒(méi)有多大影響?！? 

“我們從2020年11月就在北京停止了‘租金貸’，這對(duì)我們沒(méi)有任何影響?！弊匀缡袌?chǎng)部一位負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)。

規(guī)范租賃市場(chǎng)，地方性立法先行

在內(nèi)容和提法上，正式出臺(tái)的條例幾乎沿用了征求意見(jiàn)稿的說(shuō)法。  

“正式稿與意見(jiàn)稿極為相似，并不意外?！壁w慶祥對(duì)記者說(shuō)，7年多的時(shí)間里，這部法規(guī)經(jīng)過(guò)數(shù)輪的立法調(diào)研、條文研討和征求意見(jiàn)，法條起草都建立在行業(yè)共識(shí)基礎(chǔ)上和成功實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，征求意見(jiàn)過(guò)程中也沒(méi)有遇到很大爭(zhēng)議。  

值得注意的是，與條例同在2021年開(kāi)始對(duì)外征求意見(jiàn)的，還有住建部草擬的全國(guó)性法規(guī)《住房租賃條例》。在條例正式出臺(tái)之后，《住房租賃條例》卻遲遲沒(méi)有更進(jìn)一步的消息。  

一位不愿具名的租房企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，全國(guó)各地的租賃市場(chǎng)情況并不相同，北上廣深等人口凈流入大中城市的情況，與低線級(jí)城市的人口凈流出地區(qū)沒(méi)有可比性，在鼓勵(lì)政策上，高線級(jí)城市可以拿出政策鼓勵(lì)將非居住類建筑改造為租賃住房用來(lái)居住，但低線級(jí)城市不一定適用這樣的政策?！八晕艺J(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)的法規(guī)，還是因地制宜為好，北京的新規(guī)對(duì)全國(guó)所有人口凈流入的大中城市都是一個(gè)垂范，參考度極高。而全國(guó)性的法規(guī)的制定，就不太容易了?！? 

條例中關(guān)于培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的內(nèi)容，也基本沿用了征求意見(jiàn)稿的提法，如鼓勵(lì)將非居住房屋改造為租賃住宅，鼓勵(lì)利用集體土地建設(shè)租賃住房，并支持租房企業(yè)在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具、公司債券、企業(yè)債券等募集資金，專門用于租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。  

上述集中式租賃機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)此非常期待，她表示，租賃市場(chǎng)目前的一大痛點(diǎn)就是供應(yīng)不足，從而導(dǎo)致租金上漲，城市新青年難以租到滿意的房子，無(wú)論房屋總量上，還是產(chǎn)品類型的豐富性上，都是如此?！肮膭?lì)非居住存量土地建設(shè)租賃住房，和利用非居住存量房屋改建租賃住房的提法我們很歡迎，除了白領(lǐng)公寓，我們還有職工宿舍形態(tài)的藍(lán)領(lǐng)公寓產(chǎn)品?！?/p>

　　編審|崔曉林

　　編輯|惠寧寧

       校對(duì)|張 波 張雪慧