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文 《法人》雜志全媒體記者 銀昕

2020年年底，上市住房租賃企業(yè)蛋殼公寓和青客公寓接連爆雷，隨后，蛋殼公寓被紐交所摘牌，青客公寓也舉步維艱。貝殼研究院根據公開信息統(tǒng)計，2020年上半年，16家房屋租賃企業(yè)倒閉，其中多數企業(yè)倒閉原因是“長收短付”等模式引起資金鏈斷裂。經過2020年的“寒冬”，到了2021年，住房租賃市場仍一派蕭條。

“亟待制定一部法律，對住房租賃市場中‘高收低租’‘長收短付’以及不合理的租金貸業(yè)務進行規(guī)范?！?2月28日，一位不愿具名的房屋中介行業(yè)人士告訴《法人》記者。2021年8月，北京市住建委出臺《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》（下稱“征求意見稿”），這份被外界解讀為“史上最嚴條例”的地方性法規(guī)，對押金、租金貸以及合同網簽和備案等作了詳細規(guī)定。2021年12月，杭州也推出帶有行業(yè)自治性質的《杭州市住房租賃行業(yè)行為規(guī)范》，要求建立房源備案制度。

租房市場即將進入法治化時代。

命運多舛的租賃機構

“蛋殼”和“青客”的爆雷，把房屋租賃行業(yè)推到了風口浪尖。對于行業(yè)的“動蕩”，某集中式房屋租賃機構負責人表示，爆雷的企業(yè)多是做分散式租賃住房的，我們一直只做集中式租賃住房，經營模式有很大不同?！凹惺焦⒌拿總€項目，合同通常簽十年甚至二十年，企業(yè)會長時間鎖定在一個項目上，而分散式租賃則四處收房，與每個房主之間的合同通常只有三五年。他們利用‘長收短付’和‘高收低租’的方式實現快速擴張?！边@位機構負責人告訴記者。

據了解，“長收短付”是指租賃機構從房主手中收房之后，一次性只向房主支付三個月或更短期限的租金，反過來卻向租客一次性收取長達半年甚至一年的租金；“高收低租”是指租房公司為了迅速占領較大的市場份額，以較高的價格從房主手中收房，卻以較低的價格出租給租客?！案呤盏妥狻币浴伴L收短付”為前提，二種方式配合，可在較短時間內形成一定規(guī)模的資金池。同時，企業(yè)依靠“低價出租”達到迅速擴張、海量收房的目的。

然而，在我國機構化租房市場的總量有限的背景下，一旦擴張的速度放緩，資金池的規(guī)模越來越小，終有一天“長收”來的租金會夠不上需要“短付”給房主的費用，“爆雷”由此產生：明明租客還在按時交房租，公司卻已無力支付給房主費用，導致還在租期內的房客，被拿不到費用的房主強行收房、趕出“家門”。

與發(fā)達市場動輒超過四分之三甚至更多的市場占有率相比，機構化租賃住房在我國的占有率并不高，在2017年只有2%，即便在人口流動較頻繁的一線城市，也只有5%。2017年之后，借著各類鼓勵性和培育性政策的東風，機構化租賃住房迅速發(fā)展，但爆雷風潮也隨之而來。

克爾瑞在2021年年初對我國八座城市的租客群體的調查結果顯示，傾向于繞開住房租賃機構直接從房主手中租房的租客占比最多，超過70%，而傾向于選擇機構化租賃住房的人占比從上一年度的22.7%下跌至不到10%。

“長收短付”將成歷史

機構化租賃住房的種種作為，到了必須由法律來禁止的時刻。征求意見稿規(guī)定，租房押金不得超過一個月的租金，一次性收取租金不得超過三個月，一旦這項規(guī)定最終落地實施，一次性收取半年甚至一年的租金，并將三個月甚至更長時間的租金作為押金收取的做法將不能合法地存在。

值得注意的是，征求意見稿還規(guī)定，將押金交給由行業(yè)協(xié)會建立的第三方賬戶托管，具體托管辦法和細則，由住建、房管部門另行制定。這意味著租房押金將不再進入住房租賃企業(yè)賬戶。

12月28日，北京市房地產中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥告訴記者，早在今年3月，北京就已經開始施行租房押金托管制度，“自推行押金托管以來，涉及押金的租賃糾紛明顯降低，辦理押金托管的36000多個租賃合同，只有一個出現糾紛?！壁w慶祥說。

押金托管，租金不得“長收”，將直接影響租賃企業(yè)的現金流。對此，趙慶祥表示，規(guī)定押金標準和收租周期，主要是為解決通過“長收短付”沉淀資金、經營不善就卷款逃跑的問題，這的確會對現有租賃機構的現金流產生影響?！安贿^，一些頭部租賃企業(yè)已經進行‘增益租’等業(yè)務轉型，條例的出臺應該不會影響住房租賃市場的穩(wěn)定?！壁w慶祥說。

房屋租賃機構爆雷的另一個原因是租金貸。房租賃機構“牽線搭橋”，先尋找金融機構，再要求租客以個人身份向該金融機構申請小額貸款。而金融機構在放貸時，并非將貸款付給租客，而是直接付給住房租賃機構。也就是說，以租客的個人身份貸來的款，卻未經租客的手，直接進入住房租賃機構賬戶。

征求意見稿規(guī)定，金融機構的租房貸款只能付給借款人。短短十幾個字，使租賃機構再也不能將租客的個人貸款變成融資工具用以惡意擴張。趙慶祥告訴記者，經過幾輪集中性的爆雷，各地方政府都加強了對租金貸的限制，“目前已經很少見到有租金貸存在了?！?/p>

網簽、備案，租房也要按照買房管

2020年，住建部發(fā)布《住房租賃條例》征求意見稿，其中提到在住房租賃市場實行合同網簽和備案制度，這一條款也出現在北京市住房租賃條例的征求意見稿中。

截至目前，無論是全國性的法規(guī)，還是地方性法規(guī)，在結束對外征求意見后，尚未有最終版本的法規(guī)出臺并實施。網簽和備案平臺由誰建立？是否會增加住房租賃機構的成本？這項規(guī)定的落地有多大難度？

中原地產研究院首席分析師張大偉告訴記者，目前的租賃市場對網簽和備案是“不習慣”的?！坝捎诋斍白赓U市場的亂象集中在資本化運作、頭部企業(yè)壟斷市場等問題，調控的必要性很大，而地方政府對房源、租金價格的調控，都要以網簽和備案為前提。”張大偉直言，在此前“不習慣”網簽和備案的租賃市場推行這樣一套規(guī)則，絕非易事。“所有租賃合同都走網簽和備案，需要大量人力物力，至于網簽平臺，應由政府住建部門來搭建?！?/p>

網簽和備案制度是否會增加企業(yè)的負擔？趙慶祥的回答是否定的?！熬W簽和備案不收取企業(yè)和租客的任何費用，和房屋買賣的網簽制度一樣，這只是加強對互聯網工具的使用，將其用于對租賃市場的管理?！壁w慶祥告訴記者，網簽備案采取1+N模式，即北京市住建委牽頭搭建的監(jiān)管平臺和各市場主體建立的住房租賃網絡交易平臺相結合的模式，備案能以多渠道形式進行，落地和執(zhí)行難度不大。

上述集中式房屋租賃機構負責人對記者表示，征求意見稿中有關培育和發(fā)展住房租賃市場的內容，讓人倍受鼓舞。“比如，鼓勵利用集體建設用地建設租賃住房，鼓勵辦公、商業(yè)、旅館、廠房、倉儲等非居住房屋建筑建設為租賃住房等，這些政策出現在法規(guī)當中，一旦落地，對整個市場而言是件好事?！?/p>

責編：惠寧寧 編審：崔曉林

校對：張波、趙青、張雪慧