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◎ 文 《法人》雜志全媒體記者 岳雷

出險房企正面臨股債“雙困”，一方面，多家房企陷入股票市場“面值退市”漩渦；另一方面，債券市場地產債違約事件頻發(fā)。

業(yè)內人士認為，除“保交樓”外，有效化解債務風險是出險房企目前最重要的工作之一。企業(yè)應積極采取包括與債權人協(xié)商債券展期、以資抵債、債轉股等多種措施降低法律風險。

▲圖片來源：資料圖

債券“爆雷”非行業(yè)個案

目前，出險房企在債券市場上面臨的違約風險尚未消除。

7月14日，融信（福建）投資集團有限公司（下稱“融信投資集團”）發(fā)布債務逾期公告稱，受宏觀經濟環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、信用環(huán)境等多重因素影響，公司面臨階段性流動風險，公司融資業(yè)務及正常經營可能受到一定影響。公告顯示，融信投資集團及其下屬子公司此次未能如期償還銀行貸款金額總計9.31億元，未能如期兌付商票金額總計3.42億元。

數據顯示，融信投資集團及其下屬子公司共有10只債券處于存續(xù)期內，金額總計107.44億元，并有8只債券處于展期，金額總計85.44億元。

融信中國控股有限公司此前提出的境內債務重組方案顯示，8只展期債券已經開始重組。其中，“20融信01”“20融信03”和“19融信01”展期方案提出，債券本金余額計劃在3年內分4期兌付，但首付比例僅為1%，處于行業(yè)較低水平。其余5只債券展期方案與上述3只基本相同。

無獨有偶。近日，浙江房企佳源創(chuàng)盛控股集團有限公司（下稱“佳源創(chuàng)盛”）10億元債券也未能按期足額兌付本息，違約債券名為“20佳源創(chuàng)盛MTN004”，主承銷商是光大證券和民生銀行。據悉，佳源創(chuàng)盛在中國房地產業(yè)協(xié)會“2023房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP100”榜單中位列第56名。

除“20佳源創(chuàng)盛MTN004”外，目前佳源創(chuàng)盛還有7只債券處于存續(xù)期內，規(guī)模超過31億元。其中，“20佳源創(chuàng)盛MTN001”“20佳源創(chuàng)盛MTN002”“20佳源創(chuàng)盛MTN003”均已與債權人協(xié)商進行了展期。

值得注意的是，今年5月，佳源創(chuàng)盛旗下佳源國際控股有限公司（佳源國際，2768.HK）被香港法院判令清盤解散，以償還1450萬美元逾期債務，成為本輪房企債務“爆雷”中首家被強制清盤的房企。

債券到期無法兌付已非房地產行業(yè)個案，起始于2021年的房企債券違約風險，至今未能完全消除。對此，中誠信國際信用評級有限責任公司認為，今年下半年房企境內外合計仍有超過4000億元債券到期，公開市場償債壓力依然較大，在銷售低迷和再融資受阻情況下，房企債券違約、展期等信用風險事件或仍會發(fā)生。

從違約數量來看，房企債券違約規(guī)模超過其他行業(yè)。東方財富choice數據顯示，今年以來，債券市場違約債券累計700余只。其中，房地產行業(yè)違約債券近200只，位居所有行業(yè)之首。從違約金額來看，截至5月30日，共有511只房企債券違約，違約金額總計2323億元。

中銀證券研報顯示，今年前4個月，房地產行業(yè)已償還債券3739億元，占全年規(guī)模約39%，剩余5841億元債券待償。7月、9月是年內房企還債高峰，金額分別達到1062億元、938億元。

房企“化債”明顯提速

房企債券違約從2021年開始進入公眾視野。截至目前，超過90家房企披露債券違約相關信息，其中包括華夏幸福（600340.SH）、泰禾集團（000732.SZ）等頭部房企。

7月25日，天津某房企上市公司證券部負責人對《法人》記者表示，長期以來，高舉高打、大規(guī)模舉債是房企普遍采取的發(fā)展策略，也是引發(fā)房企債券違約的重要原因之一。違約房企債務結構復雜，債務來源廣泛，有效化解債務風險是房企目前最重要的工作之一。企業(yè)需要通過合理方式降低債務壓力，避免資金鏈斷裂和信用風險等問題。

如何穩(wěn)妥有序化解房企債務風險？上述負責人認為，房企“化債”可以通過債務重組、債務展期、以資抵債、債轉股等多種方式，但前提是要與債權人進行充分溝通和協(xié)商，制定合理的債務重組方案，從而降低債務負擔，緩解資金壓力。

不過，眼下最令房企頭疼的是舊債尚未償還、新債又將到期。以金科集團為例，今年4月底其有兩筆中期票據到期無法足額兌付本息。然而，僅間隔一個月，其超短期融資券又未能按期足額兌付本息。7月1日，金科集團發(fā)布公告稱，公司在交易所發(fā)行的公開市場債券已全部完成展期。截至目前，金科集團累計完成321億元有息負債期限調整工作，其中包括公開市場債務12筆，涉及本金119億元。

樓市尚未回暖，出險房企卻受困于債券違約與展期的循環(huán)中。

“債券展期是指將存續(xù)期內的債券還款到期日延長一段時間，使企業(yè)有更多時間償還債務?！?月24日，財經評論人鄭宇告訴記者，雖然以債券展期規(guī)避實質性違約的做法，可能增加企業(yè)未來債務負擔，但可以提供一定緩沖時間，以便企業(yè)能調整經營策略或尋求新資金來源。不過，企業(yè)如果無法在展期內恢復償債能力，仍會面臨債務風險。因此，企業(yè)需要在債券展期內制定可行的還款計劃，并采取有效措施提高償債能力，避免債務危機再度降臨。

實際上，今年以來，部分出險房企化解債務風險進程已明顯提速，“化債”形式多樣。如中國奧園（3883.HK）引入國企進行戰(zhàn)投，目前各項美元債已完成整體重組，未來7年半開始債務展期；正榮地產（6158.HK）就旗下境外債務違約的兩只美元債達成整體重組協(xié)議，債務重組方案已獲得多數債權人支持等。

在鄭宇看來，房企加快腳步“化債”，可以增加企業(yè)流動性，減少債務規(guī)模和壓力，有利于企業(yè)有效釋放風險。同時，“化債”行動可以促進房地產市場穩(wěn)定，避免出現過度波動和風險積聚，有利于市場健康發(fā)展。

法律風險不可忽視

值得注意的是，對出險房企而言，債券實質性違約會帶來怎樣的法律風險？

7月24日，北京長安律師事務所高級合伙人韋全忠在接受記者采訪時分析稱，首先，債券實質性違約將會導致房企信譽受損，影響其未來融資和經營活動；其次，可能引發(fā)一系列“交叉違約”條款適用，簽有“交叉違約”條款的敏感債權人可能會陸續(xù)啟動訴訟程序。如果房企敗訴，其資產可能會被查封、凍結或強制執(zhí)行，影響其資產安全和流動性。房企應該注重風險控制，合理控制債務規(guī)模，及時調整經營策略，積極采取包括與債權人協(xié)商債券展期、出售資產償還債務等措施，以降低法律風險。

對債權人而言，他們普遍關心的是房企債券實質性違約發(fā)生后，違約賠償責任該如何界定？

對此，韋全忠表示，根據合同約定，債券實質性違約發(fā)生后，房企需要承擔相應的違約責任，包括支付違約金、賠償損失等。如果違約債券由多個機構共同發(fā)行，那么各機構也需根據合同約定承擔相應的違約責任。在實際情況中，違約方通常會與債權人進行協(xié)商，達成一致后簽訂協(xié)議，確定違約責任承擔方式和金額等。如果協(xié)商無果，債權人可以通過法律途徑解決糾紛，例如向人民法院提起訴訟或通過仲裁程序解決。

“從債權人角度來看，房企發(fā)生債券實質性違約后，債權人要審查是否系直接關聯(lián)債權。如果不是，需要審查‘交叉違約’條款存在與否，如果存在即可立即啟動訴訟程序。若債權人系債券投資者或債券持有者，還應著手研究債券發(fā)行人是否存在財務造假情況，如存在財務造假，需要注意收集證據?！表f全忠說。

責編 ｜王 茜

編審｜渠 洋

校對｜ 張 波 張雪慧